`İstanbul Kentsel Dönüşüm ve Bina Yenileme | Fen Zemin & İnşaat`

İstanbul Kentsel Dönüşüm ve Bina Yenileme | Fen Zemin & İnşaat

Fen Zemin & İnşaat, İstanbul genelinde kentsel dönüşüm kapsamında apartman, bina ve parseller için ön fizibilite, proje değerlendirmesi, kat karşılığı veya anahtar teslim yapım seçenekleri ve inşaat süreçlerini değerlendirir.

Merkezimiz Ümraniye’dedir. Ümraniye başta olmak üzere İstanbul’un Anadolu ve Avrupa Yakası’ndaki bina yenileme ve kentsel dönüşüm projeleri, parselin ve projenin koşullarına göre ele alınır.

Bir apartmanda dönüşüm konuşulmaya başladığında maliklerin ilk sorusu genellikle binanın nasıl yıkılacağı değildir.

Daha çok şu sorular sorulur:

Yeni dairem kaç metrekare olacak? Binamız kat karşılığı yapılabilir mi? Cebimizden para çıkacak mı? Herkesin kabul etmesi gerekiyor mu? Müteahhit işi yarım bırakırsa ne olacak?

Fen Zemin & İnşaat’ta ilk değerlendirme bu soruları mümkün olduğunca proje başlamadan cevaplayabilmek için yapılır.

Amaç binayı hemen yıkım sürecine sokmak değil, önce parselde teknik ve ekonomik olarak ne yapılabileceğini görmek ve maliklerin önündeki seçenekleri netleştirmektir.

İstanbul’da Kentsel Dönüşüm

İstanbul’daki her bina aynı koşullarda dönüşmez.

Aynı mahallede, hatta yan yana bulunan iki parsel bile farklı imar, mimari ve ekonomik koşullara sahip olabilir.

Bir kentsel dönüşüm projesini etkileyen başlıca konular:

parsel büyüklüğü,
güncel imar koşulları,
mevcut bağımsız bölüm sayısı,
tapudaki arsa payları,
cephe ve yol durumu,
çekme mesafeleri,
otopark ve ortak alan gereksinimleri,
mevcut bina geometrisi,
zemin ve temel koşulları,
yeni yapının yaklaşık maliyetidir.

Bu nedenle daha parsel incelenmeden standart bir kat karşılığı oranı veya kesin daire büyüklüğü söylemek sağlıklı değildir.

Fen Zemin & İnşaat, İstanbul’daki kentsel dönüşüm projelerini parsel bazında değerlendirir.

Kentsel Dönüşüm Süreci Nasıl Başlar?

İlk görüşme için bütün proje dosyanızı hazırlamış olmanız gerekmez.

Başlangıçta mümkünse şu bilgileri paylaşmanız yeterlidir:

açık adres,
ada ve parsel numarası,
arsa alanı,
mevcut kat sayısı,
daire ve dükkân sayısı,
varsa tapu veya imar bilgileri,
binanın ve parselin birkaç fotoğrafı.

Bu bilgiler üzerinden ilk aşamada hangi konuların araştırılması gerektiği belirlenebilir.

Ardından parselin güncel koşulları, yeni yapı potansiyeli ve uygun yapım modeli değerlendirilir.

Parsel ve İmar Fizibilitesi

Kentsel dönüşüm kararından önce cevaplanması gereken temel sorulardan biri şudur:

“Mevcut binamızın yerine gerçekte ne yapılabilir?”

Mevcut binadaki toplam alan veya daire sayısı, yeni projede aynı alanın otomatik olarak korunacağı anlamına gelmez.

Yeni proje güncel imar ve yapı koşullarına göre hazırlanır.

Fizibilite sırasında;

yapılaşma hakkı,
emsal,
yükseklik ve kat koşulları,
çekme mesafeleri,
otopark,
sığınak,
merdiven ve asansör,
ortak alanlar,
ticari alanlar,
parsel geometrisi

birlikte değerlendirilir.

Bu çalışma, maliklere gerçekçi olmayan metrekare veya bağımsız bölüm vaatleri verilmeden önce projenin sınırlarını görmeye yardımcı olur.

Binamız Kat Karşılığı Kentsel Dönüşüme Uygun mu?

İstanbul’da bina sahiplerinin en çok sorduğu sorulardan biri:

“Binamızı hiç para ödemeden kat karşılığı yenileyebilir miyiz?”

Bunun her bina için aynı cevabı yoktur.

Kat karşılığı modelin uygulanabilirliğini;

yeni projede üretilebilecek toplam alan,
mevcut malik hakları,
yükleniciye kalabilecek bağımsız bölümler,
bölgedeki yeni yapıların ekonomik değeri,
yapım maliyeti,
zemin ve temel maliyetleri,
otopark ve ortak alan gereksinimleri

birlikte belirler.

Bazı parsellerde kat karşılığı model uygulanabilir olabilir.

Bazı projelerde ise malik katkısı gerekebilir.

Fen Zemin & İnşaat bu nedenle parseli incelemeden standart bir yüzde veya oran üzerinden teklif oluşturmaz.

Önce fizibilite yapılır, ardından uygulanabilecek model konuşulur.

Anahtar Teslim Bina Yenileme

Kat karşılığı modelin uygun olmadığı veya maliklerin yükleniciye bağımsız bölüm bırakmak istemediği projelerde anahtar teslim yapım modeli değerlendirilebilir.

Bu modelde yapım maliyeti maliklerin belirlediği ödeme planı doğrultusunda karşılanır ve yüklenici sözleşmede tanımlanan kapsamı tamamlar.

Anahtar teslim projelerde yalnız toplam fiyatın konuşulması yeterli değildir.

Teknik şartnamede mümkün olduğunca;

taşıyıcı sistem,
cephe,
su ve ısı yalıtımı,
pencere ve kapılar,
elektrik tesisatı,
mekanik tesisat,
asansör,
mutfak ve banyo,
zemin ve duvar kaplamaları,
ortak alanlar,
teslim kapsamı

açık biçimde tanımlanmalıdır.

“Birinci sınıf malzeme” gibi yoruma açık ifadeler yerine kullanılacak ürün ve imalat standardının somutlaştırılması daha sağlıklıdır.

Yeni Dairem Kaç Metrekare Olacak?

Bu, dönüşüm düşünen maliklerin en çok merak ettiği konulardan biridir.

Mevcut dairenizin 100 m² olması, yeni binada otomatik olarak 100 m² daire oluşacağı anlamına gelmez.

Yeni projede;

imar koşulları,
merdiven ve asansör,
ortak alanlar,
otopark,
sığınak,
çekme mesafeleri,
yeni bina geometrisi

etkili olur.

Bu nedenle mümkünse sözleşme aşamasından önce yeni bağımsız bölümün;

yaklaşık net ve brüt alanı,
bulunduğu kat,
cephesi,
balkon ve eklentileri

proje üzerinde belirlenmelidir.

Sadece “eski dairenizin aynısını vereceğiz” şeklindeki sözlü vaatler yeterli değildir.

Kentsel Dönüşümde Maliklerden Para Çıkar mı?

Her proje için farklıdır.

Yeni projede yükleniciye bırakılabilecek bağımsız bölümlerin ekonomik değeri yapım maliyetini ve diğer giderleri karşılamıyorsa malik katkısı gerekebilir.

Bu nedenle yalnızca yeni projede kaç daire çıkacağına bakılmaz.

Aynı zamanda;

yapım maliyeti,
proje ve ruhsat giderleri,
zemin ve temel maliyetleri,
ortak alanlar,
yükleniciye kalabilecek bağımsız bölümlerin değeri

birlikte değerlendirilmelidir.

Malik açısından sağlıklı karar, projenin ekonomik tablosunu sözleşmeden önce mümkün olduğunca görebilmektir.

Kentsel Dönüşümde Bütün Maliklerin Onayı Gerekir mi?

6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli yapılarda yeni uygulamalarla ilgili karar süreçleri güncel mevzuata göre yürütülür.

Oybirliği sağlanamadığı durumlarda hisseler oranında salt çoğunlukla karar alınmasına ilişkin hükümler bulunmaktadır.

Burada yalnızca kaç kişinin kabul ettiği değil, tapudaki hisse ve arsa payları da önemlidir.

Karara katılmayan maliklerle ilgili bildirim ve diğer işlemler de mevzuatta belirtilen usule göre yürütülmelidir.

Mülkiyet ve sözleşme açısından önemli sonuçlar doğurabilecek işlemlerde maliklerin kendi hukuk danışmanlarından görüş alması da sağlıklı olur.

Bir Malik Anlaşmak İstemezse Ne Olur?

Apartmanlarda maliklerin tamamı her zaman aynı görüşte olmayabilir.

Güncel mevzuatta gerekli karar çoğunluğu sağlandıktan sonra karara katılmayan maliklerle ilgili ayrıca bildirim ve pay işlemleri bulunur.

Bu süreç ciddi mülkiyet sonuçları doğurabileceği için yalnızca sözlü bilgiyle hareket edilmemelidir.

Tapu yapısı, alınan karar ve güncel mevzuat birlikte değerlendirilmelidir.

Fen Zemin & İnşaat’ın proje tarafındaki amacı, maliklerin önüne mümkün olduğunca açık bir proje ve teklif koyarak belirsizliği azaltmaktır.

Riskli Yapı Tespiti Nasıl Yapılır?

6306 sayılı Kanun kapsamındaki resmî riskli yapı tespiti, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlar üzerinden yürütülür.

Fen Zemin & İnşaat bu hizmet sayfasında kendisini resmî riskli yapı tespit kuruluşu olarak konumlandırmaz.

Çalışma alanımız proje kapsamına göre;

yeni yapının fizibilitesi,
bina yenileme modeli,
mimari ve mühendislik koordinasyonu,
yapım seçenekleri,
zemin ve temel değerlendirmesi,
inşaat süreci

üzerindedir.

Riskli yapı sürecine girilecekse resmî işlemler güncel mevzuata göre yetkili kurumlar üzerinden yürütülmelidir.

Önce Fizibilite mi, Riskli Yapı Tespiti mi?

Bazı maliklerin çekincesi şudur:

“Riskli yapı sürecini başlatmadan önce binamızın yerine ne yapılabileceğini görebilir miyiz?”

Parselin yaklaşık dönüşüm potansiyeli resmî süreçten bağımsız olarak ön değerlendirmeye alınabilir.

Ada-parsel, mevcut bina, bağımsız bölüm sayısı ve imar koşulları üzerinden yapılan ön fizibilite, maliklerin hangi seçenekleri konuşabileceklerini görmelerine yardımcı olur.

Riskli yapı işlemleri ise ayrı olarak ilgili mevzuata göre yürütülür.

Yarısı Bizden ve Kentsel Dönüşüm Destekleri

İstanbul’daki uygun riskli yapıların dönüşümünde Yarısı Bizden gibi kamu destekleri bulunabilir.

Destek tutarları, başvuru koşulları ve uygulama esasları zaman içinde değişebildiği için karar aşamasında güncel resmî bilgiler kontrol edilmelidir.

Kamu desteğinin bulunması, parselin teknik ve ekonomik fizibilitesinin yapılmasına olan ihtiyacı ortadan kaldırmaz.

Yeni projenin büyüklüğü, bağımsız bölüm sayısı ve kampanya koşulları ayrıca değerlendirilmelidir.

Kira ve Tahliye Desteği

Kentsel dönüşüm sürecinde kamu destekleri veya yüklenici sözleşmesi kapsamında kira ve tahliye ödemeleri gündeme gelebilir.

Yüklenici tarafından kira ödenmesi kararlaştırılıyorsa sözleşmede;

ödemenin ne zaman başlayacağı,
aylık tutarı,
artış şekli,
ödeme süresi,
gecikme halinde uygulanacak hükümler

açık biçimde yazılmalıdır.

“Kira ödenecek” şeklindeki genel bir ifade ileride farklı yorumlara yol açabilir.

Kentsel Dönüşüm Sözleşmesinde Nelere Dikkat Edilmeli?

Kentsel dönüşüm sözleşmesi yalnızca yeni dairenin büyüklüğünü belirleyen bir belge değildir.

Mümkün olduğunca;

maliklere verilecek bağımsız bölümler,
kat ve cephe bilgileri,
yaklaşık alanlar,
teknik şartname,
işe başlama koşulları,
yapım süresi,
kira yükümlülüğü,
tapu devir aşamaları,
gecikme hükümleri,
yüklenici sorumlulukları,
iskân ve teslim,
fesih koşulları

açık biçimde düzenlenmelidir.

Tapu devri ve diğer mülkiyet işlemleri açısından sözleşme imzalanmadan önce uzman hukuk görüşü alınması önemlidir.

Müteahhit Seçerken Neye Bakılmalı?

En yüksek teklifi veren firma her zaman en uygun firma değildir.

Bir teklif diğerlerine göre çok daha büyük daire, çok daha yüksek kat karşılığı oranı veya olağan dışı kısa teslim süresi içeriyorsa bunun nasıl gerçekleştirileceği sorgulanmalıdır.

Teklif karşılaştırılırken;

imar açısından uygulanabilirliği,
projenin ekonomik yapısı,
teknik şartname,
ödeme ve finansman modeli,
teslim programı,
sözleşme güvenceleri,
firmanın yapım organizasyonu

birlikte değerlendirilmelidir.

Gerçekleştirilemeyecek bir teklif, kağıt üzerinde yüksek görünse bile malik açısından iyi teklif değildir.

Müteahhit İnşaatı Yarım Bırakırsa Ne Olur?

Maliklerin en fazla çekindiği konulardan biri budur.

Bu risk yalnızca “firmaya güveniyoruz” denilerek yönetilmemelidir.

Sözleşmede;

işe başlama koşulları,
inşaat süresi,
gecikme hükümleri,
teminatlar,
tapu devir aşamaları,
yüklenicinin yükümlülükleri,
fesih koşulları,
iskân ve teslim sorumlulukları

açık biçimde düzenlenmelidir.

Teknik şartname de sözleşmenin ayrılmaz bir parçası olmalıdır.

Yeni Dairelerin Katı ve Cephesi Nasıl Paylaşılır?

Yeni projedeki bütün dairelerin ekonomik değeri aynı olmayabilir.

Kat, cephe, büyüklük, balkon, bahçe veya teras gibi özellikler değer farkı yaratabilir.

Bu nedenle yeni proje ortaya çıktıktan sonra maliklere verilecek bağımsız bölümlerin mümkün olduğunca sözleşme aşamasında belirlenmesi önemlidir.

Gerekli projelerde bağımsız bölümlerin değer farklılıkları ayrıca değerlendirilerek paylaşım modeli oluşturulabilir.

Yan Parselle Birlikte Dönüşmek Avantajlı Olabilir mi?

Bazı projelerde komşu parsellerin birlikte ele alınması;

daha işlevsel mimari proje,
otopark çözümü,
şantiye organizasyonu,
ortak alanların daha verimli kullanılması,
proje ekonomisi

açısından avantaj sağlayabilir.

Ancak parsellerin birleşmesi otomatik olarak daha fazla imar hakkı anlamına gelmez.

Bu karar güncel imar koşulları ve birleşik fizibilite üzerinden verilmelidir.

Zemin ve Temel Kentsel Dönüşüm Maliyetini Nasıl Etkiler?

Yeni binanın maliyeti yalnızca üst yapı metrekaresinden oluşmaz.

İstanbul’daki birçok şehir içi projede;

komşu binaların yakınlığı,
bodrum kazısı,
yeraltı suyu,
zayıf zemin,
dar çalışma alanı

kazı, iksa ve temel maliyetlerini etkileyebilir.

Fen Zemin & İnşaat’ın zemin ve temel mühendisliği alanındaki uygulama tecrübesi bu aşamada projeye katkı sağlar.

Proje ve zemin koşullarına göre fore kazık, mini kazık, jet grout, ankraj, zemin çivisi veya farklı geoteknik çözümler gündeme gelebilir.

Bu yöntemlerin tamamı her projede kullanılmaz.

Doğru çözüm zemin etüdü, yapı yükleri ve proje koşullarına göre belirlenir.

Kentsel Dönüşüm Ne Kadar Sürer?

Bütün projeler için tek bir süre vermek doğru değildir.

Toplam süre;

malik kararları,
riskli yapı işlemleri,
mimari ve mühendislik projeleri,
ruhsat,
tahliye ve yıkım,
hafriyat ve temel,
bina büyüklüğü,
inşaat,
iskân

aşamalarından etkilenir.

Bu nedenle bina ve proje görülmeden “kesin şu kadar ayda teslim” demek sağlıklı değildir.

Sözleşmede toplam sürenin yanında sürenin hangi aşamadan itibaren başlayacağı da açık olmalıdır.

Fen Zemin & İnşaat Kentsel Dönüşüm Projesini Nasıl Değerlendirir?

İlk sorumuz:

“Bu parselde gerçekçi olarak ne yapılabilir?”

İlk değerlendirmede mevcut bilgiler incelenir.

Projenin durumuna göre;

parsel ve imar koşulları,
mevcut bağımsız bölümler,
yeni proje potansiyeli,
kat karşılığı veya anahtar teslim modeli,
yaklaşık maliyet yapısı,
mimari ve mühendislik ihtiyaçları,
zemin ve temel koşulları,
saha ve yapım organizasyonu

değerlendirilir.

Bu çalışma, henüz sözleşme aşamasına gelmeden projenin teknik ve ekonomik çerçevesini daha gerçekçi biçimde görmeye yardımcı olur.

İstanbul Genelinde Kentsel Dönüşüm Hizmeti

Fen Zemin & İnşaat’ın merkezi Ümraniye, İstanbul’dadır.

Ümraniye başta olmak üzere İstanbul’un Anadolu ve Avrupa Yakası’ndaki kentsel dönüşüm ve bina yenileme projeleri, proje kapsamına göre değerlendirilebilir.

Anadolu Yakası’nda Ataşehir, Üsküdar, Kadıköy, Çekmeköy, Sancaktepe, Maltepe, Kartal ve Pendik gibi ilçelerin yanı sıra İstanbul’un diğer ilçelerindeki projeler için de ön değerlendirme yapılabilir.

Buradaki amaç ilçeleri sıralamak değil, her parseli kendi koşullarıyla değerlendirmektir.

Aynı ilçede bile iki binanın imar, maliyet ve yapım koşulları birbirinden farklı olabilir.

Kentsel Dönüşüm Hakkında Sık Sorulan Sorular

Binamız kentsel dönüşüme uygun mu?

Parselin imar koşulları, mevcut yapı, bağımsız bölümler ve proje ekonomisi birlikte değerlendirilerek bunun hakkında daha sağlıklı bir görüş oluşturulabilir.

Binamızı kat karşılığı yenileyebilir miyiz?

Yeni projede yükleniciye kalabilecek bağımsız bölümlerin ekonomik değeri yapım maliyetlerini karşılayabiliyorsa kat karşılığı model mümkün olabilir. Kesin sonuç fizibilite sonrasında ortaya çıkar.

Kentsel dönüşümde cebimizden para çıkar mı?

Her projede farklıdır. Kat karşılığı modelin maliyeti karşılamadığı durumlarda malik katkısı gerekebilir.

Yeni dairem eski dairemle aynı büyüklükte olur mu?

Bunun garantisi yalnız mevcut daire büyüklüğüne bakılarak verilemez. Yeni yapı güncel imar ve proje şartlarına göre hazırlanır.

Bütün maliklerin onayı gerekir mi?

6306 kapsamındaki işlemlerde güncel mevzuatta hisseler oranında salt çoğunlukla karar alınmasına ilişkin düzenlemeler bulunmaktadır. Parselin tapu durumu ve uygulanacak süreç ayrıca incelenmelidir.

Riskli yapı tespitini kim yapar?

Resmî riskli yapı tespiti Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlar üzerinden yapılır.

Fen Zemin yalnızca Ümraniye’de mi çalışıyor?

Hayır. Fen Zemin & İnşaat’ın merkezi Ümraniye’dedir; proje kapsamına göre İstanbul’un Anadolu ve Avrupa Yakası’ndaki kentsel dönüşüm projeleri değerlendirilebilir.

Avrupa Yakası’ndaki binamız için teklif alabilir miyiz?

Evet. Açık adres, ada-parsel, mevcut bağımsız bölüm sayısı ve varsa proje bilgileri gönderilerek ilk değerlendirme yapılabilir. Uygulama kararı proje ve saha koşullarına göre verilir.

Yarısı Bizden desteğinden yararlanabilir miyiz?

İstanbul’daki şartları sağlayan projelerde güncel kamu desteklerinden yararlanılması mümkün olabilir. Uygunluk ve güncel şartlar resmî kurumlar üzerinden teyit edilmelidir.

Kentsel dönüşüm ne kadar sürer?

Malik kararları, resmî süreçler, proje, ruhsat, yıkım, temel koşulları ve bina büyüklüğü toplam süreyi etkiler. Proje görülmeden kesin süre vermek doğru değildir.

İlk değerlendirme için hangi bilgileri göndermeliyiz?

Açık adres, ada-parsel bilgisi, arsa alanı, mevcut kat sayısı, daire ve dükkân sayısı ile birkaç bina fotoğrafı ilk görüşmeyi başlatmak için yeterli olabilir.

Binanız İçin Önce Ne Yapılabileceğini Konuşalım

İstanbul’da binanızı yenilemeyi düşünüyorsanız ilk adım doğrudan sözleşme imzalamak olmak zorunda değil.

Önce parselinizde ne yapılabileceğini değerlendirebiliriz.

Açık adresinizi, ada-parsel numaranızı, mevcut daire ve dükkân sayısını ve varsa proje belgelerinizi Fen Zemin & İnşaat’a iletin.

İstanbul’da mevcut binanızı yenilemeyi, kat karşılığı veya anahtar teslim kentsel dönüşüm seçeneklerini değerlendirmeyi düşünüyorsanız mevcut bilgilerinizi Fen Zemin & İnşaat ile paylaşabilirsiniz.

Kentsel dönüşüm projeniz için Fen Zemin & İnşaat teknik ekibiyle iletişime geçin